一、哪些房产离婚时不能分割

在我国，四类房屋离婚也不能分割

1、用他人身份购房

物权法规定，房屋是以房产证上登记的权利人来认定房屋产权归属的，所以，以他人身份购房虽然当时可能获得了一些利益，但是在离婚纠纷时就会直接导致房屋无法分割。

2、买二手房未过户

在离婚财产分割中，对于未办理过户手续二手房的分割，若双方当事人未能就此达成一致，法院会因该房屋的产权涉及案外人而不做分割。

3、受赠、继承未过户

配偶一方的父母去世后未进行遗产分配，而该房屋的产权人也一直未变更。在这种情况下进行离婚诉讼，另一方就无法保护应得的权益。

4、只有使用权没有所有权

只有使用权没有所有权的房屋一般指承租的公房，既包括直管公房，又包括自管公房。对于直管公房而言，夫妻双方都有平等的承租权；而自管公房，出于房屋资源管理的角度出发，产权单位往往只限定本单位职工才有权承租，并对使用期限做出种种限制。

二、离婚后房产赠与能否撤销

离婚诉讼中有关房产赠与能否撤销的问题。该问题有以下情形：

（一）赠与婚姻关系相对方

1、离婚协议约定赠与。

由于离婚协议主要是为解除双方婚姻关系的目的而设，约定一方将自己婚前的个人房产归对方所有，可视为是一种以解除双方身份关系为条件的赠与协议。因此，该种赠与带有确定的条件，且该条件具有道德义务性质。根据合同法第一百八十六条第二款，具有道德义务性质的赠与合同，不得撤销。当离婚协议签订后双方夫妻关系得以解除，赠与的条件已经成就，依法不能随意撤销。

2、婚内约定赠与。婚姻法第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力”，因此，夫妻之间有关财产的约定，只要系夫妻双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，就应认定为有效且对双方产生法律上的拘束力。相对于物权法及合同法的规定，对夫妻财产关系的规定属于特别规定，应当优先适用婚姻法的规定，故夫妻之间有关房产赠与的约定无需经过物权变动手续，离婚时法院可以判决房产归受赠方所有，对赠与房产一方主张撤销赠与合同的请求不予支持。

（二）共同赠与子女

离婚协议约定将共有的房产归子女所有，是一种以解除双方身份关系为动机的目的赠与行为。鉴于离婚协议主要是为解除双方婚姻关系的目的而设定，这种发生在特定身份关系当事人之间的、有目的的赠与，并不违反法律的规定，具有一定的道德义务性质，也属一项诺成性的约定。在双方婚姻关系事实上因离婚协议得以解除的情况下，赠与财产的目的已经实现，故其赠与房产行为依法不能随意撤销。

因此，男女双方在离婚时同意赠与房产，登记离婚后，受赠人即有权要求赠与人为其办理赠与房产的过户登记手续，赠与人不得拒绝履行离婚协议的附随义务及主张撤销该项赠与。男女双方在离婚时约定将夫妻共同财产赠与子女，也属于双方对财产分割达成的一致协议，反悔一方没有证据证明所达成的协议存在欺诈、胁迫情形的，依法不应予以变更撤销。

网友咨询：离婚后房产分割

你好，我和老公准备协议离婚，婚前我们曾买了一套房，写的我老公的名字，是他父母出了5万元首付，贷款都是我们婚后两人一起偿还。09年的时候，我们卖了那套房子，又买了一套新的房子，写的是我和老公两人的名字，现在准备离婚，老公提出婚前的那套房，他父母出了5万的首付，应算婚前的财产。可我觉得，那套房子已经卖了，新买的这套房子就跟那个没什么关系了。请问法律上是怎么界定的？谢谢

婚姻帮律师解答：

你好，婚前那套房子属于他的婚前个人财产。

第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

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